帮您估房

　　上周五，由本报房地产事业部携手成都全搜索网站联合开通的“帮您估房专家在线恳谈”（fc.cdqss.com），以“环域分布状况”为主题，帮助100多名有估房难题的二手房买卖双方。其中，二环路以内的房龄以上世纪80、90年代为主，房源评估最集中的区域在二三环之间，而该区域所提房源的房龄在2000年以后的次新房占了总量的75%。专家认为，这组数据在某种程度上说明当前房屋买卖以满足刚性需求的居家功能为主，二三环已上升为当前买卖双方关注比较集中、交易最为活跃的区域。

　　在线评估

　　二三环间的房源最集中

　　为给持有估房难题的广大市民带来更多的帮助，本报房地产事业部携手成都全搜索网站于2月18日正式联合开通了“帮您估房专家在线恳谈”。上周五下午，在线恳谈以参评房源的环域分布特别为主题，由“帮您估房专家团”成员、来自四川诚信房屋评估公司的地产估价师朱静与黄筱梅两位专家和数名助手在线答疑，300多位网友通过该平台与专家们进行了热烈交流，共有136名持有估房难题的买卖双方得到了比较满意的解答。

　　从此次恳谈的特点看，买卖双方的人员比例为2：1，参与在线评估的房源主要集中在二三环之间，该环域的房源数量为92套，占了房源总量的68%；其中房龄在2000年以后的次新房和新房为69套，占了区域总量的75%；该区域所提房源的总价集中在35-60万元，户型面积以60-90平方米为主。二环路以内的房源为44套，占了总量的32%，房龄以上世纪80-90年代的房屋为主，价格集中在45-70万元。

　　据专家分析，从买卖双方所提的评估房源看，二环路以内的房屋虽然配套设施比较齐全，但房龄较旧，而且房屋单价比三环内侧的次新房单价高了一截；二三环间的房屋配套设施同样比较齐全，而房龄多在2000年之后，且所在小区多有花园、绿树等，其价格却比一环路内上世纪90年代的房价低一些。综合这些因素，二三环间的房子更适合居家，这在某种程度上迎合了当前以刚性自住需求为主的房屋交易市场。

　　专家提醒

　　房龄较老的房屋叫价应适度

　　提出评估请求的郑先生称，他在玉林一巷有一套1985年建造、5楼（顶楼）的房子，3室1厅1卫，户型面积为110平方米。当看到专家朱静开出的估价结果为55万元左右时，郑先生当场提出质疑：“专家，你对我这套房屋的估价是不是低了点！？在这个区位，这个条件的房子单价都卖到了5300元以上！”

　　记者发现，在二手房卖方请求评估的房源中，二环路以内房龄比较久远的房子，专家所估的单价普遍在5000元—5500元。普遍质疑专家估价偏低的卖方的房龄也大都在上世纪80-90年代，而普遍认为所买价格偏高了的买家，所买房源的区位也大都在二环路以内、房龄在上世纪80-90年代之间的房子。

　　根据21世纪不动产成都区域部统计的来自权威部门的数据，从2月成交环域来看，成交密集区位于二三环路之间，共成交674套，成交面积5.35万平方米；一二环路之间共成交332套，成交面积2.64万平方米；一环路内仅成交187套，成交面积1.49万平方米；三环路以外共成交118套，成交面积为0.94万平方米。从这组数据看，交易最为活跃、成交量最多的区域是在二三环路间。究其原因，除了该区域房源定价相对较为合理，就是该区域更适合购房需求以居家为主的消费者。

　　专家特别建议买卖双方：区位并非衡量房屋价格的主要因素，房屋的折旧率同样严重影响到房屋本身的价格。尤其是二环路以内房龄较老的房子，很多卖主往往自以为自家房子奇货可居而开出不切实际的价格，实质上导致了这部分房子的价格虚高，但真正懂得内情的买方是不可能下手的，因此卖方叫价一定要适度。本报记者 万金龙

　　估价摘登

　　游客：请问专家,玉林芳草街，120平方米，1997年的房。6楼,不是电梯，价值大约多少？

　　专家黄筱梅：价格在70万元左右 。

　　游客：青羊大道成都花园望郡2005年的房子，小高层，10楼，129平方米，精装；不带家电家具，请估价！谢谢！ 

　　专家黄筱梅：价值在100万元左右。

　　游客：丽都花园B区，多层电梯，2楼，产权面积170平方米，精装，有中央空调，总价多少？

　　专家黄筱梅：价值在115~116万元。

　　沧海一笑：羊西线，新和理想家，11楼，115平方米，精装，请估个价，谢谢！

　　专家朱静：75万元左右。

　　游客：请问专家，丽百居，府青路二段沙河边房改房60平方米，4楼，简装，全套家具、家电，1996年建。

　　专家朱静：35万元左右。

　　游客：万科双水岸，2楼，141平方米，新房，清水房。

　　专家朱静：价值在59~60万元。

　　游客：请问老师，成都东风大桥附近，较场坝小区上世纪80年代砖混结构房，套一，43平方米，六楼，有水电气光纤，一层4户。目前估价多少，谢谢！ 

　　专家朱静：26万元左右。

　　游客：请问专家，马家花园干休所，2楼，97平方米，带一楼储藏室（10平方米），一环路内，简装。

　　专家朱静：58万元左右。

　　游客：请问红牌楼北街1995年建，65平方米，6楼，现在价值多少？

　　专家黄筱梅：价值在37~38万元。

　　游客：滨江东路银唐国际花园住房，120平方米，24跃25，2室2厅2卫，东西朝向，临府河，精装修，2007年交房,目前估价多少？

　　专家朱静：81万元左右。

　　游客：龙腾西路3号“丽景华庭2期”180㎡，4F，现价多少？ 

　　专家黄筱梅：面积较大,电梯公寓楼层较低,价值在105万元左右。

　　游客：我有一套十陵东景康庭78平方米的三楼的清水房，大概多少钱一平方米？

　　专家朱静：35万元左右。

　　游客：广福桥北街，花样年华风华庭，电梯公寓，9楼，90平方米，2005年精装。

　　专家黄筱梅：价值应该在62~63万元。

　　游客：双林路44号，65平方米，5楼，在小区里面，环境好，请问现在卖好多？

　　专家黄筱梅：单价在5600-5700元/平方米。

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　　帮您估房专家在线恳谈下期预告

　　主题：90户型

　　时间：本周五下午15~17时

　　网址：fc.cdqss.com

　　黄筱梅

　　2004年1月取得注册房地产估价师资格，从事资产评估及房地产估价已有8年，同时具备注册会计师、注册资产评估师、司法鉴定人及价格鉴证师资格。

　　小贴士

　　买卖房子,先自己估一下

　　为了方便大家对自己准备出售或准备购买的住房价格有一个较为准确的认识，下面介绍一下该类房屋的简易评估方法，并以怡福巷80号一套被评估房屋为例供。

　　第一步：了解市场行情。首先应该在房屋所在地附近，到有关的中介机构去了解和收集与准备评估房屋很接近的成交了的房屋价格，且成交时间、位置、房屋和小区档次越近越好。再把收集到的已正常卖出的3套以上的房屋作为可比案例，要重点了解各案例所处位置、面积、楼层、装修状况、建成年代、配套设施（主要是看有没有管道天然气）、所在小区环境等方面的情况（见附表1）。

　　第二步：进行价格修正并得出被评估房屋的价格。因为没有两个完全一样的房屋存在，所以可比案例和被评估房屋肯定是有差别的，把可比案例和被评估房屋进行比较，如果可比案例比较项目状况比被评估房屋好，就调减；反之就调增（见附表2）。

　　第三步，将调整后的3个可比案例价格算术平均，就得出被评估房屋的价格。即：被评估房屋的价格=（5,444+5,350+5,360）÷3=5385（元/㎡），评估总价=85.37×5385÷10,000≈46.0万元（千元以下四舍五入）。

　　需要说明的是，以上评估方法只是为非专业评估人员自我测算的简易方法，很多复杂的对房屋价格有较大影响的因素以及调整的金额大小，都必须依赖于专业的评估机构和房地产估价师来完成。如果要准确了解房屋价格，建议找专业的评估机构进行评估。

　　香木林·加州国际启动增值计划

　　成都市二环路北一段的香木林·加州国际日前全面启动增值计划———房价不变化的情况下增加住宅的配套和品质，住宅的门窗、硬件设备质量等级全面升级。据悉，增值计划启动后上周末两天就售出12套住房，两周时间内完成了41套住房销售。香木林·加州国际位于成都沙湾会展中心成熟配套区域，生活配套设施以及便利的交通匹配，是人们居家生活的理想之地。楼盘户型面积35到115平方米，户型多样，灵动可变，其中建筑面积43.4平方米，4.9米层高的户型，经过扩容，使用面积空间达到了近82平方米。（李杨）

　　红湖公园城举行首批业主联谊活动

　　23日，城北29万平方米内河生活公园品质大盘———红湖公园城，在石象湖举办了首批业主联谊活动。在郁金香盛开的石象湖，300多批业主度过了一个愉快的周末，自由活动、放风筝、打靶英雄、飞标高手、快乐足球……丰富的活动让每个人都兴高采烈，踊跃参加。作为城北品质大盘，红湖公园城希望通过此次活动，提倡自然、健康、文明向上的公园生活，创造“和谐、文明”的邻里关系。（李姝）